从一定意义上来说，房子就是家的缩影。对于家庭观念很重的中国人来说，拥有属于自己的房子可谓是人生之大事。在当前楼市环境下，大城市的房价仍旧居高不下，与新房相比，二手房的价格相对便宜，且房屋质量一目了然，房子周边配套设施相对完善，因此成为不少人置业的选择。

为了帮助广大读者朋友学会如何防范购买二手房时的法律风险，2019年1月20日下午，广州图书馆信息咨询中心研究写作室举办了第十一期“专家志愿者咨询服务”，主题为“购买二手房法律风控指南”。

活动现场座无虚席

本期活动是由广州图书馆信息咨询中心研究写作室的“专家志愿者”——北京市盈科（广州）律师事务所高级合伙人、土地法律事务部主任刘金纲律师，向读者朋友讲授购买二手房应该如何控制法律风险，并为读者朋友答疑解惑。

刘金纲律师为读者讲解购买二手房的法律风险控制 

刘律师开门见山地为大家介绍了二手房的相关概念，即二手房的类型、二手房的主体等。接着，刘律师提出购买二手房法律风险控制的指导思想：

1.控制主要风险点，如：卖房人主体、拟购二手房的权利状况、二手房质量、房地产中介的资质等方面；

2.集中审查卖房人所提供材料的真实性、合法性以及关联性；

3.特别关注付款的安全性及卖房人签约后拒绝卖房的处理条款。

随后，刘律师结合自己处理过的案例对购买二手房的风险控制措施进行了详细的阐述。购买二手房的风险控制措施涉及：卖房人主体、房屋权利状况、房屋质量、房地产中介、买卖合同等方面的内容。

卖房人主体的风控措施

审查卖房人是否为房地产权证或不动产权证的房屋产权人、是否有其它共有权人，卖房人为企业时，还要审查其公司董事会、股东会同意交易的书面文件。

房屋权利状况的风控措施

（1）审查二手房的权属证明及相关文件，如：房屋所有原证书的真伪、买房人的身份信息证明、房屋是否有产权争议等。

（2）二手房属于两个以上主体共有时，需审查共有权人同意转让的书面证明。如：卖房人已婚，需提供其配偶同意的书面意见、结婚证或房屋仅属于卖房人个人财产的证明等；如房屋为发生继承的房屋，需等待继承人确定、办理继承公证后，所有继承人一致同意，方可签订房屋买卖合同。

（3）审查房屋是否有被查封或限制措施、被抵押、被租赁等限制情况。

（4）审查优先购买权人（即房屋共有权人、承租人）有无放弃优先购买权或同意出售的证明。

（5）核实房屋是否存在实际占有使用人。

房地产中介的风控措施

审查地产中介及其工作人员的资质；对于地产中介的不合理示范文本，需通过新增条款或特约条款改变其不合理性。

买卖合同的风控措施

使用房屋买卖合同示范文本；若涉及利益重大或风险较大的房屋（如学区房、经济适用房、房改房、合作共建房等），建议委托专业房地产律师审查，在自拟合同或示范文本中新增对购房者有利的特约条款。

读者提问

在刘律师详细讲解了购买二手房的风险控制措施后，进入活动的互动环节，读者们积极向刘律师提问，刘律师耐心地、逐一地为在场读者解答。互动环节结束后，刘律师的团队还为读者进行了个案咨询服务。活动后读者们纷纷表示，在刘律师深入浅出地讲解中吸收到了满满的“干货”，以后在购买二手房之前会认真运用今天学到的知识为自己防范法律风险。此外，不少读者表示希望研究写作室今后继续开展相关主题的专家志愿者咨询服务。

刘律师团队为读者进行个案咨询

（广州图书馆）